Financování bydlení formou hypotečních úvěrů


Charakteristika

Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti i rozestavěné, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva (§ 28 odst. 3 zákona č. 190/2004 Sb. o dluhopisech). Právní účinky zástavního práva vznikají zpětně ke dni podání návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí.

Účelový hypoteční úvěr
Banka zkoumá účel použití finančních prostředků. Účelem je zpravidla investice do bydlení a do nemovitostí, kde je alespoň 50 % podlahové plochy určených k bydlení či individuální rekreaci, popř. k pronájmu.
Příklad účelu, investice:
- koupě (pořízení) nemovitosti
- vypořádání majetkových poměrů (nemovitost)
- výstavba a rekonstrukce (včetně dostaveb, modernizací apod.)
- úhrada za převod členských práv či úhrada členského podílu v družstvu
- refinancování úvěru od finančních institucí na výše uvedené účely
- kombinace výše uvedených účelů

Financované nemovitosti (předmět úvěru):
- bytová jednotka či atelier (studio) sloužící k bydlení
- rodinný dům
- bytový dům
- rekreační objekt k individuální rekreaci
- pozemek určený k individuální výstavbě do 5000 m2 maximálně
- Za účel se považuje dále i pořízení samostatně stojící garáže, dílny, bazénu apod. v rámci funkčního celku – podmínkou je, aby byl objekt pevně zabudován do terénu. Financovat lze i ideální část nemovitosti (např. pořízení spoluvlastnického podílu), terénní úpravy, oplocení apod.

Nemovitosti mimo území ČR lze financovat pouze za předpokladu:
- účelem je pouze koupě dokončené nemovitosti, určené k bydlení či individuální rekreaci
- zajištění je vždy nemovitostí na území ČR
- alespoň 1 vlastník zastavené nemovitosti bude žadatelem o úvěr
- nabývací titul musí být doložen a sepsán advokátem nebo notářem

Každý, kdo si vezme účelový hypoteční úvěr na řešení bytových potřeb, má právo požádat o odpočet zaplacených úroků z daňového základu.

Neúčelový hypoteční úvěr (tzv. americká hypotéka)
Banka nezkoumá způsob nakládání s finančními prostředky z úvěru.
Podmínky nejsou zpravidla tak výhodné jako u účelových úvěrů. Zaplacené úroky nelze odečítat od základu daně.

 

Základní parametry

Doba splatnosti
Splatnost hypotečních úvěrů se obecně sjednává v rozmezí obvykle 5 až 30 let (účelové) či 20 let (neúčelové), splatnost úvěru je dále omezena věkem klienta a podmínkami jednotlivých produktů.

Výše úvěru a úvěrová angažovanost
Z hlediska limitů
Hypoteční úvěry poskytuje banka standardně v rozmezí limitů 300 000,- až 12 000 000,- Kč (účelové) či 150 000,- až 5 000 000,- Kč (neúčelové).
Z hlediska zajištění
Účelové hypotéky lze poskytnout až do výše 100%, neúčelové obvykle do výše 70% zástavní hodnoty nemovitostí, kterými je úvěr zajištěn.
Externí odhadci banky stanoví tzv. obvyklou cenu – jedná se o cenu, která je v daném regionu dosažitelná při poměrně rychlém prodeji nemovitosti, pokud by klient přestal splácet HU. Banka má seznam odhadců, kteří pro ni pracují. Cílem banky v oblasti spolupráce s odhadci je soulad mezi obvyklou cenou a zástavní hodnotou. Banka neakceptuje odhadce, kteří nejsou na seznamu banky.
Kromě toho lze v některých případech využít tzv. Interního ocenění nemovitosti. Banka následně provede supervizi této ceny a stanoví výše uvedenou zástavní hodnotu.
Z hlediska účelovosti
Takto jsou omezeny pouze účelové hypoteční úvěry. Tyto úvěry jsou omezeny výší nutné investice (kupní cena, rozpočet apod.). 
Tyto hypoteční úvěry jsou zpravidla poskytovány jako „poslední peníze“ – musí být jasné, že bude dokončen celý investiční záměr (dokončeny stavební práce, dojde k převodu nemovitosti při koupi, apod.). Klient tedy musí mít v některých případech k dispozici vlastní prostředky, které investuje před fyzickým čerpáním hypotečního úvěru.

Úroková sazba
Pro hypoteční úvěry fyzickým osobám nabízí banka zpravidla několik typů úrokových sazeb, a to úrokové sazby fixované na dobu 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10 a 15 let od data podpisu úvěrové smlouvy klientem. Některé banky nabízí variabilní sazbu odvozenou z referenční sazby PRIBOR ON a úrokovou sazbu s offsetem používanou pro úvěr se zápočtem úspor.
Cca 1 měsíc před koncem platnosti sazby (fixace) banka osloví klienta s nabídkou nových sazeb. V nové úrokové sazbě banka odráží profil i dosavadní chování klienta. Banky nabízí standardně opět všechny fixace, tj. klient může v průběhu úvěru volit různé fixace (např. od podpisu smlouvy 1-letou, potom 10-letou, následně 5-letou apod.) V tomto období lze rovněž písemně požádat o mimořádnou splátku a tak bez sankce splatit část jistiny nebo celý její zbytek, pokud v úvěrové smlouvě není jiné ustanovení (např. jiná ustanovení u hypoték bez prokazování příjmu).
K datu změny fixace („otočka“ sazby) nastaví banka klientovi novou fixaci, novou výši splátky, popř. uskuteční klientem avizovanou mimořádnou splátku. Vše probíhá zpravidla bez nutnosti vyhotovení dodatku ke smlouvě, tj. bezplatně.

Všichni klienti, kteří žádají o hypotéku, mohou dále jednat o úrokové sazbě (např. pokud má klient vysoké příjmy, využívá produkty dané banky, žádá o "vysokou hypotéku nebo již má levnější nabídku od konkurenční banky). Také někteří externí poradci Vám dokáží na základě dobrých vztahů a jejich pravidelného obratu v dané bance vyjednat nadstandardní podmínky.
 

 

Modelace vývoje hypotečního úvěru v čase / 1.000.000 CZK při úroku 4,0% (RPSN 4,41%)

 

E-mail: info@finfocus.cz

Přehled finančních slovníků

Bankovní slovník - Disponibilní zůstatek, Embosovaná platební karta, Home Banking, Karetní asociace, Pohyblivá úroková sazba, SWIFT, Přímé bankovnictví, APRC, Bankomat, Bankovní převod, Bankovní účet, Bankovní spojení, Bezhotovostní operace, Běžný účet, BIC, Blokace karty, Bonita
Více bankovních pojmů

Úvěrový slovník - Anuitní splátka, anuita, Anuitní splácení, Bonita, Byt, Bytové nemovitosti, Bytový dům, Cena obvyklá, Cena obvyklá budoucí, Cena tržní, Cena úvěru, Cílová částka, Čerpání úvěru, ČNB, Degresivní splácení, Dlužník, Dluhová služba, Doba splatnosti, Domácnost
Více úvěrových pojmů


Daňový slovník
 - Aktiva, Akruální princip, Amortizace u dlouhodobého majetku, Audit, Barter, barterový obchod, Bilance, Bonita, Brutto, Cash-flow, Cena pořízení, Časové rozlišení nákladů a výnosů, Daňová optimalizace, Daňový doklad, Daňový základ, Den platby daně, Devalvace, Dlouhodobý majetek, Dohadné položky, Faktura, FIFO ("first in - first out"), Goodwill, Inventura, Konfirmace, Konkurenční doložka, Kurzové rozdíly
Více daňových pojmů

Pojistný slovník - Akceptace,Čekací doba, Denní odškodné, Dlužník, Doba hospitalizace, Odkupné, Obmyšlený, Pojistka, Podíl na zisku, Pojistitel, Pojistník, Pojištěný, Pojistná částka, Pojistná doba, Pojistná událost, Pojistné, Smluvní ujednání, Škodná událost, Trvalé následky úrazu, Vinkulace pojištění, Výluky z pojištění, Zproštění od placení pojistného
Více pojistných pojmů

Investiční slovník - Absolute-return strategie, Akcie, Akcie prioritní, Akcionář, Akciové fondy, Akciové riziko – obecné, Aktivní správa portfolia, Alikvotní úrokový výnos, Alokace (Asset allocation), Analýza cenných papírů, Arbitráž, Benchmark, Benchmarková strategie, Blue Chip, Bod zlomu (break even), Bond, Bonita cenného papíru, Broker, Burza, Burzovní index, BUY & SELL transakce, Býčí (Bull) strategie, Cap, Cenný papír, Cenný papír na jméno, Cenný papír na majitele, Certifikát Bonus, Certifikát garantovaný, Certifikát: diskontovaný, Certifikát: KNOCK-OUT, Certifikát: Sprint-certifikát, Certifikát Indexový, Certifikáty investiční, CFD – Contracts for Diference, Clearing, Custody, Custody transakce, Depozitář, Derivát (Finanční derivát), Diverzifikace, Dividenda, Downside 1 ROK, Dluhopisy státní, Dluhopisy, Durace, Durace modifikovaná, Emise, ETF, (Exchange Traded Funds), Finanční trhy,Floater, Fondy akciové, Fondy derivátové (Hedge Fondy), Fondy dividendové, Fondy dluhopisové/obligační, Fondy fondů, Fondy garantované/zajištěné
Více investičních pojmů